ご自宅の売却したい方へ
みんなさんこんにちは☆彡
最近季節変わりの朝晩の気温が下がって体調管理が難しい時期になりましたね・・
本日は、ご自宅を売却する際のポイントについて記事にしてみました('ω')
売却するまでの流れ
売却する理由が整理できたら、次は売却の流れを見ていきましょう。
- ステップ1 相場を知る
- 売却すると決めたら、いくら程度で売れそうかの目安を立てます。まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう。
周辺の物件を検索(ホームズ・スーモ等)・・・ - ステップ2 不動産会社を探す
- 住まいを売却するためには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。まずは、不動産会社の情報を幅広く収集しましょう。
→ 株式会社ナル不動産へお問い合わせください(クリック) - ステップ3 ご自宅の査定依頼をする
- 物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。物件価格について多くの意見を聞くために、複数社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。
- → 株式会社ナル不動産へお問い合わせください(クリック)
- ステップ4 不動産会社と媒介契約を締結
- 不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。
売り出す前に「建物検査(インスペクション)」を行って住宅の状態を把握したり、
「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に申し込む場合もあります。
- ステップ5 不動産を売りに出す
- 売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。
- ステップ6 買主(購入希望者)との条件交渉
- 購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。
- ステップ7 物件情報の開示
- 売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件に不具合や欠陥など(契約では「瑕疵(かし)」といいます)がある場合には、誠実に購入希望者に伝えることが大切です。また、不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。
- ステップ8 売買契約を結ぶ
- 売買条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。 - ステップ9 不動産(ご自宅)を引き渡す
- 引き渡し手続では、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。また、引き渡した後の税務申告などの手続も漏れのないよう気をつけましょう。
売却までの期間には個人差がありますが、早くても1カ月程度で、平均的には3カ月前後かかると考えましょう。
また、長いと半年ほどかかることもあり、仲介では売却活動が長期間化しやすいことは理解しておきましょう。
自宅の相場価格を自分で調べる
相場を調べるには、不動産ポータルサイト(ホームズ・スーモ等)を使って、似たような物件がいくらで売り出されているかを参考にすることがおすすめです。
土地総合情報システムでは、過去2年分の取引事例が掲載されているため、ここから似た物件を探し、成約価格を参考にしてもよいでしょう。
ただし、家が南向きか北向きなどの方位や階数の違い、近隣施設の利便性など、まったく同条件を探すのは困難です。また売却時期によっても価格は上下するものですので、あくまでも参考としてご利用ください。
住み替えの場合・・・
買い換えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。
転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになります。
買い換え計画(売却を先行するのか、購入を先行するのか、売却と購入をある程度同時に進めるのかなど)は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。
売却と購入を並行して検討する場合
売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買主と新居の売主と価格や引渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。
売却を先に検討する場合
現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。
売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引渡し時期を調整する必要があります。
調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。
購入を先に検討する場合
住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。
現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。
万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。
なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。
引渡しまでに準備すること・・・
引渡しまでには、様々な準備をしなければいけません。専門家へ依頼することもありますので、準備すべきことをしっかりと整理しておくことが重要です。引渡しの準備で不明な点があれば、速やかに不動産会社に相談しましょう。各種費用の精算準備、引渡し書類などの整備などたくさんのことをしなくてはなりません。
所有権移転登記の準備
一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意してください。
特に、登記記録(登記簿)に記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続が必要となります。これらの手続には時間がかかることもありますので、極力早く準備に着手することが大切です。
抵当権の抹消の準備
売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。事前に、金融機関や不動産会社とよく相談しておくとよいでしょう。
土地の実測や境界確認
一般的に土地家屋調査士に依頼します。境界の確認は隣地所有者も立ち会った上で行いますので、しっかりと対応しましょう。特に、境界がよく分からない、境界から越境しているものがある、隣人とトラブルがあるなどの場合は、境界確認が不調となることもありますので、早めに準備する必要があります。
現地確認
原則として引渡しまでに、売主、買主、不動産会社が立ち会って、現地の確認をします。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっているときはその確認など、契約で約束した事項について、引渡し後にトラブルが発生しないよう十分に確認してください。
引っ越し
引渡しまでに退去を済ませるのが原則です。什器・備品等の付帯設備の引渡し条件をしっかりと確認した上で、買主に物件を確実に引き渡せるよう準備をします。
特に、賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社と十分に調整した上で、確実に引渡しができるようにしましょう。賃借人の退去をめぐって引渡しが遅れることもありますので十分な注意が必要です。
また、ガス・水道・電気等の公共料金の精算についても、不動産会社に確認しながら準備をします。
その他
その他にも次のような準備がありますので、不動産会社に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。
・ 公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算
・ 買主へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)
取引が完了したら終わりではなく、その後も末永くお付き合いができたらと思っております(*^ー^)ノ☆
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