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中古住宅を購入するときの注意点!!

お役立ち情報

こんにちわ!ナル不動産です(ω)/♡

  

梅雨も後半戦になってきて、早く梅雨明けしてほしい、、゚(T^T)゚。

 

去年は近畿地方の梅雨明けは、あと数日の我慢かな

 

 

緊急事態宣言も解除されましたが、またコロナウイルスの感染者も増えてきて心配な時期になりますので、外出するときはマスクをして気を付けてくださいね(;^_^A

 

 

日中は気温も上がり、コロナウイルスの影響でこの夏は、熱中症になる方が増えるといわれております。

 

水分をたくさんとって熱中症に気を付けてくださいね(ɔ ˘˘)˘˘ c)

 

 

中古住宅を購入するときにはじめに確認すること!!

 


まず、中古住宅の魅力は何と言っても立地と価格・自分たちで好きなリフォームができることではないでしょうか?

 

しかし、、、その反面、築年数・瑕疵・保証など不安面もつきまといます(´;ω;)

 

その中でも↓↓↓

 

①「価格は適正だろうか?」

②「欠陥はないだろうか?」

③「あと何年くらいもつだろうか?」



①『価格は適正だろうか❔』について


 

不動産の価格については、相場というものがございます。


新築時の価格から、建物については減価償却がありますので、何年経過しているのか、室内の使用状態(現状どんだけリフォームが必要なのか)から建物価格を計算します!!

 

土地については、『路線価』『公示価格』『近隣の販売事例』から坪単価を算出し計算します。

 

路線価とは・・・

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(公衆が通行する道路のこと)について、その路線に面する宅地の1平方メートル当たりの価額を1,000円単位で表示したものを「路線価」という。

 

宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。


公的な土地評価では、相続財産評価および固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。

 

相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。


この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。


評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。

 

この相続財産評価の路線価は、毎年11日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。

なお、相続財産評価の路線価は、1992(平成4)年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている。

 

公示価格とは・・・

地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格をいう。

 

適正な地価の形成に資するため、全国の都市計画区域内等に設定された標準地

(平成19年地価公示では3万地点)について、毎年11日時点のその正常価格を

複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格であり、

同年3月下旬に公表されている。更地の単位面積当たりの価格として示される。

 

公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう

努めるべきとされている。

 

なお、各都道府県も、毎年71日時点でほぼ同様の調査を実施し、「都道府県基準地標準価格」として公表している。

 

 

上記のように、不動産の査定を行い、売主様の住宅ローン残債の状況などに応じて売り出し価格を設定します。

 

【不動産の価格=土地価格+建物価格】となります。


そのため、実際の相場より高く売り出すこともあります!!

 

しかしながら、今の時代はネット社会になり、情報や不動産の相場などネットで調べられる時代になっておりますので、それあたりを考慮し販売価格を設定いていることほとんどです。。

 

 

 

②「欠陥はないだろうか?」



事例:Cさんは、空家になっているお家を売主の同意を得て購入希望の家を
ひととおり見せてもらいました。そしてある程度状態を確認し納得したうえで
購入したつもりでた。

しかし…住み始めて2か月~3か月後・・・

その間には、台風で大雨が降りました。その後、お部屋の上をよく見ると天井には雨漏りによる染み跡判明したのです。

結局、改修の費用が発生してしまったそうです。。。。



<対処法>


中古住宅を購入する場合、事前にホームインスペクション(住宅診断)の利用が望ましいところです。

費用はかかりますが、事前に不具合がわかれば、価格交渉が可能になるかもしれません。

また、おおよそ補修費用やリフォーム費用も知ることができ、想定外の高い買い物の防止に役立ちます。

最低チェックポイントだけでも、事前に知っておくべきでしょう。



 

ホームインスペクションとは・・・



ホームインスペクションとは住宅診断を意味する言葉です。ホームインスペクションは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、専門家として住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、客観的にアドバイスを行います。


ホームインスペクションを行うことで、中古住宅の情報を得ることができ、購入者は安心して住宅を購入することができます。2013年6月に国土交通省が策定した

「既存インスペクション・ガイドライン」において、ホームインスペクションについての一定の基準が設けられています。



上記ガイドラインでは、ホームインスペクションについて



① 目視等を中心とした非破壊による現況調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの。

② 破壊調査も含めた詳細な調査を行い、劣化事象等の生じている範囲を特定し、不具合の原因を総合的に判断しようとするもの。

③リフォームの実施前後に現況調査・検査等を行い、住宅の劣化状況と技能を把握しようとするもの。

の3つの場合を想定しており、

① が中古住宅売買時に行うもの。

② が日常生活を送る上で不具合が生じた場合に行うもの。

③が住宅の性能向上リフォームを実施する際に利用するものとなっています


 

ホームインスペクション(住宅診断)は以前から新築住宅に対しても中古住宅に対しても任意で利用されてきました。その利用者は年々増加してきており、法律改正がなくとも利用者が増えていくことは間違いありません。


しかし、今回の改正によって利用者がこれまでに以上に大幅に増えることは間違いないでしょう。


ただ、義務化の対象となっているのは、中古住宅のみです。取引の透明性を高めることや買主の不安を払拭することで、中古住宅の流通量(売買件数)を増やすことが改正の目的の1つだからです。


③「あと何年くらいもつだろうか?」


日本でよく使われる木造住宅の寿命は30年といわれますが、実はこの数字は解体された木造住宅の築年数から算出されています!


実際には築80年まで住むことが出来る家もあり、本来住まいとして使える状態であるにも関わらず解体されている中古住宅が多いのが日本の現状です。


解体された住宅築年数を国際比較すると、レンガ造りが主流のアメリカでは55年・イギリスでは77年となっており、日本の住宅の寿命は著しく短いことが分かります(´;ω;)(参考:国土交通省




これらの数値を見ると、どの構造体でも寿命の幅が非常に広いことが分かります('ω')


つまり、実際に築30年以上でも住まいとして利用され続けている家もあれば、築30年前後で解体されて住宅としての役割を終えた短命の家も存在するということです。


ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅購入前や、売却前にホームインスペクション(住宅診断)を行うことで、建物コンディションを正しく把握し、購入の検討材料として役立つことが期待できます。ホームインスペクション(住宅診断)の方法は、主に目視・触診、そして専用機材を利用しながら、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断することが基本となります。ホームインスペクション(住宅診断)は、建物を人に例えるならば、「健康診断」といったところです。ホームインスペクター(住宅診断士)は住宅の「かかりつけのお医者さん」といっていいかもしれません。ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

住宅購入前や、売却前にホームインスペクション(住宅診断)を行うことで、建物コンディションを正しく把握し、購入の検討材料として役立つことが期待できます。ホームインスペクション(住宅診断)の方法は、主に目視・触診、そして専用機材を利用しながら、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断することが基本となります。ホームインスペクション(住宅診断)は、建物を人に例えるならば、「健康診断」といったところです。ホームインスペクター(住宅診断士)は住宅の「かかりつけのお医者さん」といっていいかもしれません。

中古住宅購入時の保証に注意


Bさんは不動産屋さんから中古住宅を購入しました。

築年数もかなり古かったので入居後、雨漏りなど不具合が発生しました。

契約書の内容は、瑕疵担保責任【契約不適合責任】免責という契約でした(´;ω;`)

契約時に瑕疵担保責任がどうかという話があったことを思い出し契約書類をよく確認しました。

すると、売主の瑕疵担保責任が免責になっていることに気付いたのでした。個人間売買の場合、瑕疵担保責任【契約不適合責任】が免責の場合が多いらしい。

重要事項説明でお話ししましたよ!」と簡単にあしらわれてしまいました。


 

<対処法>


①不動産売買の契約を交わす時にはあらかじめ内容を確認し、わからないこと をあやふやにしたまま契約することは絶対にしてはいけません。

②瑕疵担保責任が無いため自己負担で瑕疵の補修をしなければならなり、大きな費用負担が発生したという話をよく聞きます。

③現在、中古住宅においても瑕疵保険という制度が存在しています。

④不動産購入という大きな買い物では、前述でもご説明した内容の【ホームインスペクション】などで、第三者の専門家に相談することも必要になります。

※株式会社ナル不動産では、第三者の専門家についてもご紹介は可能です!


 

以上、ほんの一部ですが、中古住宅の購入の注意点をまとめてみました(‘ω’)

是非、参考にしてみてください!!


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