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契約不適合責任について・・・

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みんなさんこんにちは☆彡

最近季節変わりの朝晩の気温が下がって体調管理が難しい時期になりましたね・・


本日は、契約不適合責任について記事にしてみました('ω')



【民法改正】契約不適合責任とは?


2020年4月1日に施行された改正民法において、これまでの「瑕疵(かし)担保責任」に変わり、新たに「契約不適合責任(けいやくふてきごうせきにん)」が制定されました。

買主様から売主様への請求の範囲が以前よりも広くなることです。
売主様は現状の不動産について契約書に詳細に記載する必要がございます。

売主様や請負人は、売買契約や請負契約の内容に適合した目的物を、買主様や注文者様などの相手側に引き渡す義務を負っています。

「契約不適合責任」とは、これらの契約において売主様や請負人が相手側に引き渡した目的物が、その種類・品質・数量にかかわらず「契約内容に適合していない」と判断された場合(債務不履行)、売主様や請負人が相手側に対して負う責任を指します。

買主様・注文者様は、契約不適合責任を負う売主様・請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金・報酬の減額請求、損害賠償責任又は契約解除権の行使をすることができる。ただしこれらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならない。

瑕疵担保責任との違いは・・・


改正前の民法では不動産売買は法定責任とされていました。これは「売買の対象となった物件」を引き渡すことが売主の責任で「瑕疵のない物件」を引き渡すことまでは売主の責任ではないとするものです。


ただし、それでは不動産に瑕疵があった場合、買主は「瑕疵がないもの」と思って契約しているのでその分だけ損をします。


そこで、瑕疵担保責任として隠れた瑕疵については売主様の故意過失によらない無過失責任と定めました。


これが民法改正により「契約責任(債務不履行責任)」とされ「契約内容に合致した物件」を引き渡すことまでが売主の責任とするものです。


法的性質がこのように変更されたため、買主が請求できる権利についても「完全な履行」を求める追完請求が認められるようになりました。




改正前の民法における瑕疵担保責任では、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除を求めることができました。

しかし、修理・代替物等の請求や代金減額はできませんでした。


また、売買の目的物が新築住宅である場合、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が適用され、瑕疵部分の補修請求についてのみ可能となっていました。さらに、その瑕疵により契約した目的を達することができない場合に限り、買い主は契約の解除を認められました。


一方、改正民法における契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」とき、買い主が売り主に対し、補修や代物請求などの追完請求をすることができます。

また、もし売り主が追完を履行しないときや追完が不可能であるときは、代金減額請求も可能です。


追完請求や代金減額請求とは別途に、損害賠償請求も認められます。

さらに、不適合内容が軽微であること以外の場合は、買い主が契約の解除をすることもできます。


責任を負う要因は、瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」であるのに対し、契約不適合責任では「契約の内容に合致しない場合」になります。

買主が請求できる権利は瑕疵担保責任より増えていることがわかります


契約不適合責任での注意点


買主が請求できる権利が増えました。

契約の内容に適合しないときに買い主が請求します。

建物に不具合があったのに、契約内容にその旨の記載がなければ、買主様は契約後に売主様に不具合を補修請求ができるようになりました。

以前の瑕疵担保責任では、不具合を知っていたかどうかが争点になっていましたが、今後は契約の内容に記載がなければ、直ぐに請求できることになります。


追完請求(補修請求)

契約の内容に適合しないときに買主様が請求します。

建物に不具合があったのに、契約内容にその旨の記載がなければ、買主様は契約後に売主様に不具合を補修請求ができるようになります。

以前の瑕疵担保責任では、不具合を知っていたかどうかが争点になっていましたが、今後は契約の内容に記載がなければ、直ぐに請求できることになります。


代金減額請求

代金減額請求とは、契約の内容に適合していないとき、追完請求を求めることができない場合に行使できるものです。

そのため、はじめに追完請求を行い、無理な場合は減額請求などをするという流れです。



損害賠償請求

改正民法においては、損害倍書および契約の解除(次項)は特別の法廷責任とは位置づけられず、債務不履行の一般的な原則にのっとって履行できます。

代金減額請求で処理しきれない事案の場合に選択されます。


無催告解除

契約の内容に適合しないことで、契約の目的を達成できないときは無催告解除ができます。

こちらは、目的を達成できないときに限り行使される権利になるため、多少の不具合で補修できる場合は認められないものになります。


催告解除

追完請求をしたにもかかわらず、売り主側が応じないときに行使できる権利です。

減額請求では買い主が納得できないなどのときに、契約自体をなかったものとすることができます。


※契約の内容に適合しない場合、「追完請求(補修請求)」「無催告解除」「損害賠償請求」が認められます。
※さらに追完されない場合は、「代金減額請求」「催告解除」が請求できることになります。

「買主が知っていた不備」も売主は責任を負う・・・


瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」が売主の負うべき責任だったので、買主が気づいていた瑕疵については責任の対象外でした。


しかし、契約不適合責任では契約書に書かれている内容がすべてです。


買主が物件の引き渡しを受ける前に契約に適合しない箇所に気づいており、それを指摘しなかったとしても責任は売主に生じます。


つまり、契約書に書かれていなければ買主が知っていたかどうかに関わらず売主の責任となるので注意してください。


特記事項・容認事項・特約事項は漏れなく記載・・・


契約不適合責任は契約書に記載された内容でなければ効果がありません。

仮に口頭のみで買主様に伝えて承諾を得ていたとしたら、その不適合部分について責任を追及されます。


書面に残っていなければ買主と合意を得ていることの立証ができないからです。


したがって、雨漏りや騒音、越境など対象物件の完全ではない部分について、特記事項・容認事項に漏れなく記載することが大切です。


契約不適合責任は賠償の範囲も広がり買主様が売主様に行使できる権利も増えたため、瑕疵担保責任よりも売主様の負担が大きくなっています。


契約不適合責任では「契約書に書かれていることが全て」であることに注意が必要です。瑕疵担保責任のときのように「隠れた瑕疵」であるかは関係ありません。



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