心理的瑕疵・事故物件についての画像

心理的瑕疵・事故物件について

お役立ち情報


(1) 対象とする心理的瑕疵


○ 心理的瑕疵については、殺人、自殺、事故死などの人の死に関する事項以外にも、周辺環境や過去の使用用途等が該当することが考えられるが、特に人の死に関する事項について、取引上の課題となるケースが多いことから、ガイドラインにおいては、契約の目的物における 殺人、自殺、事故死などの人の死に関する事項について取り扱うこととする。


(2) 対象とする 不動産の範囲


○ 住宅として用いられる不動産(居住用不動産とオフィス等として用いられる不動産を比較した場合、居住用不動産は人が継続的に生活する場(生活の本拠として用いられるものであり、買主・借主は、居住の快適性、住み心地の良さなどを期待して購入又は賃借し、入居するため、殺人、自殺、事故死など、人の死に関する事案は、その取引の判断に影響を及ぼす度合いが高いと考えられることから、ガイドラインにおいては、居住用不動産を取り扱うこととする。


○ また、隣接する住戸や前面道路など取引の対象となる不動産以外において発生した事案については、取引の対象となる不動産取引との距離・位置関係等に応じて、買主・借主の判断に影響を及ぼす度合いが変化すると思われるが、これを一律に示すことは困難であるであるため、ガイドラインにおいては、原則として、取引の対象となる不動産内において発生した事案を対象とすることとする。


○ なお、取引の対象となる取引の対象となる土地に過去に存していた建物内において事案が発生し、当該建物が取り壊された後に土地の取引を行う場合においては、事案の発生した建物は取引の対象とならないため、ガイドラインの対象としないこととする。


告知を要する事案 について


宅地建物取引業者は、媒介業務又は販売活動に伴う通常の情報収集等の業務の中で、売主 ・貸主 (媒介業務を行う場合)や管理会社(自ら売主となる場合から人の死に関する事項を知らされた場合や自らこれらの事項を認識した場合( 例えば、売主業者が当該物件を取得する際に事案の存在を把握した 場合等)には、当該人の死に関する事項を取引の相手方等に説明・告知する必要があるかを判断しなければならない。 宅地建物取引業者が業務の中で人の死に関する事項を認識した場合に告知を要する事案は、次のとおりである。

(1) 殺人、自殺、事故死 その他原因が明らかでない死亡が発生した場合

○ 取引の対象となる不動産において、過去に、 殺人事件 、 自殺 、事故死が生じた場合には、 裁判例において、買主が売主に対し 説明義務違反等を理由とする損害賠償責任を巡る多くの紛争がみられる。

○ このように、 過去に殺人事件、自殺 、事故死 が生じた場合には、 買主・借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられる ため、原則として、告知を要するものとする。

○ なお、取引の対象となる不動産において、過去に原因が明らかでない死亡が生じている場合(例えば、事故死か 自然死か明らかでない場合等)においても、買主・借主 の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらの発生を認識した場合には、原則として、告知を要するものとする


自然死が発生した場合


○ 老衰 、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が発生することは当然に予想されるものであり、統計においても 、自宅における死因割合のうち 、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである。

○ また、裁判例においても、自然死について、心理的瑕疵への該当を否定したもの が存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いものと考えられ、原則として、告知は要しないものとする

○ ただし、 自然死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に 臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合においては、買主・借主 が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、これらを認識した場合には、 告知を要するものとする 。



告知について

不動産取引の中でも、売買契約と賃貸借契約との間では、一般に、売買契約の方が取引金額やトラブルが生じた場合の損害額が高額になり、買主が被る損害は借主に比し多大なものとなりやすいなど、双方の契約に係る事情が異なる。双方の事情に応じ 、 告知すべき内容・期間は、次の通りである 。なお、以下で示す告知については、後記で示す調査を通じて判明した 点について 実施すれば足り 、売主 ・貸主 からの回答がない、不明との回答がなされた場合には、その旨を告知すれば足りるものとする 。

(1) 賃貸借契約 について

① 告知すべき内容

○ 取引対象となる不動産 において、過去に、殺人、自殺、事故死 その他原因が明らかでない死亡が発生している場合には、これを認識している媒介業者は、事案の発生時期 、場所 及び死因 (不明である場合にはその旨 について、借主に対して告知を要するものとする。

○ ここでいう 事案の発生時期、場所及び死因 については、で示す調査において貸主・管理業者から聴取した内容をそのまま告知すべきである。

② 告知すべき期間

○ 事案が発生してから期間を経過している場合、いつまで告知を要するかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、過去の裁判例においても、住み心地 の良さへの影響は自殺等の後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって希薄化すると考えられるとされている事例
(東京地裁 H19.8.10 判決、東京地裁 H25.7.3 判決)

賃貸住宅の専有部において自殺が起きた後には、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年あると判断されている事例
東京地裁H 19 8 10 判決 、東京地裁 H22.9.2 判決等等の事例がある

ほか、公的賃貸住宅 においても、事案発生後の最初の入居者が退去した後には、 通常の住戸として募集する運用が長らく行われているところである

○これらを踏まえ、殺人、自殺、事故死については、事案の発生から、少なくとも 3年間は、借主に対して、告知を要するものとする。

○ なお、取引の対象となる不動産において、自然死があった場合には原則として告知は要しないが、人が死亡し、長期間放置されたこと等に伴い、特殊清掃等が行われた 場合においては、これを認識している媒介業者は、上記に掲げる事項並びに発見時期 及び臭気・害虫等が発生した旨について、殺人、自殺、事故死の場合と同様に、事案の発生から、少なくとも 3年間は、借主に対して、告知を要するものとする。

(2) 売買契約について

① 告知すべき内容

○ 取引の対象となる不動産において、過去に、殺人、自殺、事故死 その他原因が明らかでない死亡 が発生している場合には、これを認識している宅地建物取引業者は、事案の発生時期 、場所及び死因(不明である場合にはその旨) について、買主に対して告知を要するものとする。

○ ここでいう 事案の発生時期、場所及び死因については、調査において売主・管理業者から聴取した内容をそのまま告知するべきである。

② 告知すべき期間

○ 売買契約の場合、賃貸借契約と比較して、買主が直ちにこれを他に転売して転居 することが困難なこと、取引金額が大きく紛争の解決にも多大な費用が必要となること等を踏まえると、買主は多大な損害を被ることとなる。

○ このため、売買取引においては、過去に殺人、自殺、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生している場合には、調査を通じて判明した範囲で、経過した期間によらず、売主業者及び媒介業者は、買主に対して告知を要するものとする 。

○ なお、取引の対象となる不動産において、自然死があった場合には原則として告知は要しないが、人が死亡し、長期間放置されたこと等に伴い特殊清掃等が行われた場合においては、上記に掲げる事項並びに発見時期及び臭気・害虫等が発生した旨について、殺人、自殺、事故死等の場合と同様に、調査を通じて判明した範囲で、経過した期間によらず、 買主に対して告知を要するものとする。

(3) 告知に当たっての留意事項

○ 原則的な対応となるが、これにかかわらず、過去に生じた事案について 買主・借主から特別に質問を受けた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において特別に把握しておくべきであると考えられる場合等には、調査を通じて判明した点について告知する必要がある。この場合においても、売主・貸主や管理会社からの回答がないとか、不明との回答がなされた場合には、その旨を告知すれば足りるものとする。

○ 告知に当たっては、亡くなった方の遺族等、関係者のプライバシーに配慮する必要があることから、氏名、年齢、住所、家族 構成等について告知する必要はない。

○ また、告知に当たっては、後日のトラブル防止の観点から、書面等によることが望ましい。

告知を行うための調査について


(1) 調査の対象 ・方法

○ 宅地建物取引業者は、 販売活動・媒介活動に伴う通常の情報収集を行うべき業務上の一般的な義務を負っている。その上で、販売活動・媒介等の活動に伴う通常の情報収集等の調査過程において、売主・貸主 や 管理業者から、過去に事案が発生したことを知らされた場合や自らこれらの事案が発生したことを認識した場合( 例えば 、 売主業者が当該物件を取得する際に事案の存在を把握した場合 等)には、 買主・借主に対して告知しなければならない。

○ 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合においては、取引の対象となる不動産の管理を管理業者が行っている場合には、管理業者に過去に発生した事案についての 聴取を行い、特段疑義を抱くことがない限り、販売活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。

○ また、宅地建物取引業者が各契約の媒介等を行う場合には、売主・貸主に対して、告知書(物件状況報告書)に 過去に生じた事案 についての記載を求めることにより、 媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。この場合において、 告知書に記載されなかった事案の存在が後日に判明しても、特段の事情がない限り、心理的瑕疵に関する調査は適正になされたものとする。

○ 上記のほか、宅地建物取引業者は、買主・借主から特別の調査の依頼を引き受けた場合でない限り、 取引の対象となる不動産における事案の存在に関する積極的な調査義務は無いと考えられるが、たとえば、買主・借主から、事案以外のもの (例えば、取引対象となる不動産の隣接住戸で殺人事件が発生したこと等)について、契約締結の判断に重要な影響を及ぼすと表明された場合や、特に売主・貸主や管理業者に聴取
をするよう依頼された場合には、宅地建物取引業者は、原則、これらの事案について、 依頼に応じて調査を行う必要がある。

○ なお、近隣住民等の第三者に対する調査の要否については、取引の対象となる不動産で生じた事案は、遺族のプライバシーに関わることであり、慎重に取り扱うことが必要であるとともに、第三者は当該事案について、正確な情報を持っていないことも考えられることから、宅地建物取引業者においては、買主・借主 から特別の調査の依頼を引き受けた場合でない限り、 近隣住民等への第三者に対して調査 する必要はない 。

○ また、インターネットサイトや過去の報道等に掲載されている事項に係る調査の要否については、これらの情報は、売主・貸主や管理業者から調査する情報に比べ、正確性の確認が難しいことから、宅地建物取引業者においては、買主・借主から、インターネットサイトや過去の報道等に掲載されている事項について、事実関係を売主 ・貸主や管理業者に確認するよう依頼された場合を除き、宅地建物取引業者がこれらを積極的に調査する必要はない。

まとめ

○ 前記のとおり、本ガイドラインは、近時の裁判例や取引実務等を考慮の上、心理的瑕疵を有する不動産の取引に際して宅地建物取引業者が果たすべき責務について、トラブルの未然防止の観点から、現時点において妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたものである 。

○ 一方、個々の不動産取引においては、買主・借主によって重視する事が異なることから、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、心理的瑕疵の存在を重要視する ことを 認識 した場合には特に慎重に対応することが望ましい。

○ また、ガイドラインは、あくまで宅地建物取引業者が果たすべき責務について整理したものであるが、宅地建物取引業者のみならず、消費者、賃貸事業者等の取引当事者の判断においても参照され、トラブルの未然防止につながることが期待される。

○ なお 、ガイドラインはあくまで、現時点で妥当と考えられる一般的な基準であ り、 将来においては、 本ガイドラインで示した基準が妥当しな くなる可能性も想定され る。本ガイドラインは 、 新たな裁判例や取引実務の変化を踏まえるとともに、 社会情勢 や人々の意識の変化に応じて、適時に見直しを行うこととする。

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