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お役立ち情報

不動産売買契約について


不動産の売買は金額が大きくなるので契約書を作成し取り交わすことが一般的です。

また、不動産売買契約に関しては、宅地建物取引業法や消費者契約法の適用ともなりますので、問題のある取引や契約については国民生活センターや弁護士等に相談してクーリングオフや補償を受けることができます。

ただし、これらの法律等で消費者が一方的な損害を受けないよう守られてはいますが、それでも全てをカバーすることは難しいため、契約の際には不動産売買契約書の内容をよく理解し、問題が無いかを確認し、わからないことや不安なことがあれば必ず担当の営業マンに聞くようにしましょう。





不動産売買契約の流れ




~売主様の場合~


まず不動産屋さんに査定依頼をし、売ることを決めたら契約書を取り交わします。

買主さんが見つかれば価格交渉・引き渡し時期等

条件面で合意が得られれば売買契約を結びます。その時に買主さんから成約価格の5%~10%の手付金を受領するというのが一般的な流れです。

 

~買主の場合~

 

ポータルサイト(スーモ、ホームズ等)で物件検索をするか

直接不動産屋さんへお話を聞きに行き、気になる物件があったら内覧に行きます。

および手付金を支払います。

 

その後、重要事項説明書の説明を宅建士から聞かなければなりません。

もし、聞かなくても大丈夫!このまま進めて!と言われても説明しなければ、宅建士の免許が吹っ飛びますのでめんどくさくても必ず聞いてくださいね!(^^)!


不動産売買契約書の内容について


不動産売買契約書にはどのような内容が記載されているの?

基本的な不動産売買契約書に記載されている内容を項目ごとに簡単に説明します!


売買物件の提示


これは売買する不動産物件についての情報を記載する項目です。所在と建物の面積、建物について、原則として登記に記載されている内容がそのまま記載されます。

悪徳業者さんにあたってしまうと、聞いてた話と全く違うことがあったとお話もきいたことがあるので必ず話を聞いてください☆


売買代金、手付金等の金額、支払日


物件をいくらで売買するか、契約時の手付金はいくら支払うか、その他経費が必要となる場合の費用、そして各種費用を何時支払うかについて記載する項目です。

売主さんにどうやって代金を支払うかもここに記載することが多く、指定された銀行口座に分割して振り込むなどの条件を記載します。

この時、手付金はどうなるの?となりますよね。


安心してください!


売買代金の総額から引かれます。残代金の支払い時期ですが、基本的には所有権移転や引き渡し、登記手続きの日と同じ日です。


これは、所有権の移転や引き渡しを行なったのに、代金が支払われないなどのトラブルを防止する役割があります。

 

 

土地の実測、土地代金の精算



土地の面積は不動産登記上の面積と実測値に誤差が生じる場合があり、面積あたりの価格で計算すると、どちらを元にするかによって費用が変わってしまうことがあります。


この面積による価格の違いをどうやって精算するかについてはどちらを基準にするか

あらかじめ契約時に決めておく必要があるため、実面積と公簿上の違いや精算の

有無について契約書に記載しておかなければなりません。


所有権の移転と引き渡し時期


引っ越しやリフォーム、新築建築等たくさんの予定を立てなければなりません。

引っ越しの遅れや引き渡しの遅れで、売り買い同時に進行している場合、賃貸を少しだけ借りないといけなくなってしまった等必要のないお金が発生したりしないよう、契約書には所有権の移転日や引き渡し日についても記載します。


公租公課の精算




公租公課とは、固定資産税と土地計画税等の土地建物にかかる税金のことです。

固定資産税と都市計画税は、その年の11日時点での所有者に対して、1年分の課税がされるのです


売買時にどれぐらい税金がかかるのか、買主と売主のどちらがいつから税金を負担するのかについて記載します。

 

年度公租・公課の起算日における不動産売買契約書の公租・公課は、固定資産税と土地計画税等の土地建物にかかる税金のことを指します。固定資産税と都市計画税は、その年の11日時点での所有者に対して、1年分の課税がされるのです。

 

ただし、通常売買の場合には固定資産税等の決算日に引き渡しが行われるわけではありませんので、通常所有権が移転して、引き渡しが行われた日以降は、買主が支払い、それ以前は売主が負担するのが一般的となります。起算日の通常は、11日起算か、41日起算となります。

 

ローン特約


住宅ローンを用いて購入する場合に追加される項目です。

もし、契約後に住宅ローンの審査がおりなかった場合などにも備え、契約を白紙解除することができるようにしておきます。


付帯設備等の引き渡し



住宅設備、例えば埋め込み型エアコンや給湯器などの設備ごと売買する場合に記載する項目です。

設備の所有権や売買価格などを記載し、故障時の扱いや補償などについても記載しておきます。


手付解除


手付解除とは、買主の場合は手付金を放棄する、売主の場合は手付金を返金し、さらに手付金と同額渡すことで契約を破棄することができるという仕組みです。

契約を解除したい場合に手付金をお互いにどれだけ払うかについてこの項目に記載します。


契約違反による解除


手付解除期限が過ぎているにも関わらず契約を解除した場合などに支払う違約金の額などを記載する項目です。

引き渡し期限の不履行など、他の項目で定めた契約内容に違反した場合の対応についてもこちらに記載します。


瑕疵担保責任→2020年4月に民法改正になり契約不適合責任と呼び名が変更になりました!




こちらは物件に瑕疵があった場合の責任についての項目です。

重要事項説明の際に物件の状況について詳細な説明を受けますが、売却後に説明を受けていない欠陥が見つかった場合にどう対応するかを記載します。

 

長くなりましたが読んでいただきありがとうございます。

簡単にですが流れと契約書の内容を書かせて頂きました。

もし、わからないところがあればお気軽にご連絡ください(*´ω`*)


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何でもお気軽にご相談ください(^ε^)

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