こんにちわ！ナル不動産です(・ω・)/♡
そろそろ、梅雨の季節が入ってきました。。早く梅雨明けしてほしい、、、｡ﾟ(T^T)ﾟ｡
売買のIT重説っていつから始まるの？
売買の重説は、令和３年４月から本格運用が始まっています。
売買についてはこれまで社会実験中でしたが、実験を終え、目立ったトラブルがなかったことから本格運用へとなりました。
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、非対面・非接触型のIT重説の推進がさらに後押しされる形となります！
IT重説の重大なポイント
1、双方向でやり取りできるIT環境の整備
2、記名押印済みの重要事項説明書等の事前送付
3、説明の相手方の重要事項説明書等の準備とIT環境の状況確認（重説実施中）
4、説明の相手方への取引士証の提示および視認できたことの確認
法改正の施行により、記名押印から記名のみの対応が可能になりました。
IT重説とは？
IT重説は、テレビ会議等のITを活用して行う重要事項説明のことです。
重要事項説明は、契約を行う前にする必要があり、これまでは紙ベースで対面で行われてきました。
パソコンやテレビ、タブレット端末等を利用して、対面と同様に説明を受けられることを目的としたものです。
IT重説の要件
IT重説はなんとなくわかるけど、具体的には、どのような流れを経て、何の決まりを守らなければいけないのか？
ここが分からない方が多いと思います。IT重説には下記の要件が求められます。
1、双方向でやり取りできるIT環境において実施されること
2、重要事項説明書等を事前に送付していること
3、説明を開始する前に重要事項説明書とIT環境を準備し、確認していること
4、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示し、相手がそれを画面上で確認できること
これらは、宅建業法第３５条第一項関係に記されています。
なお、ここで必ず押さえておきたい特に大切なことは以下の２点がございます。
１ 重要事項説明書は事前に送ること
２ 画面上で宅建士証を見せる必要があること
IT重説のメリット
遠隔地でも移動なし、費用なしで可能
従来の重要事項説明では、直接対面で説明を受ける必要がありました。
すると、普段、大阪以外のエリアに住んでいながら大阪で取引をする時に、飛行機や新幹線を利用することで交通費もかさみます。
また、不動産会社が遠方にある場合は移動のコストも決して低いものではありません。
このような場合に、IT重説を利用することで、交通手段や時間を気にすることなく、説明を受けることができます。
日程調整がしやすい
重要事項説明は、長時間の説明となります。そのため、仕事が忙しい方や、日中に時間が取れない方と日程を調整するのは至難の技です。
ましてや、店舗に来店していただいて説明をする、となると伸び伸びになってしまいかねません。
IT重説のデメリット
通信トラブル
社会実験の結果、9割がトラブルがなかったとされていましたが、残りの1割の「トラブルがあった」中身は通信トラブルによるものが大きいです。
「音声トラブルが発生した」（43.6％）
「画面が映らない」（32.6％）
「インターネットにつながらない」（18.6％）等
IT重説実施の流れ
STEP1：事前準備
まず、必ず必要なことは双方向でやり取りできるIT環境の整備です。
どちらかに通信環境がなければ、その時点でIT重説は実現しません。
具体的なＩＴ機器やサービスに関する仕様等は定められていませんが、ＩＴ重説で求められるやり取りが十分可能なものを用意することが必要です。
機器について
画面・カメラ・マイク・音響機器 が備わっており、問題なく使用できる機器が必要です。
STEP2：IT重説実施前の対応
また、IT重説実施前には、記名押印済みの重要事項等の事前送付が必要になります。
加えて、説明の相手型が契約者当事者本人であるかどうかの確認を、免許証などでも確認しておかなければなりません。
・記名押印済みの重要事項等の事前送付
・相手が契約者当事者であるかの本人確認
STEP3：IT重説実施本番
ここで必ず必要なことは下記の２点です。
取引士証の確認
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（不動産業課長通知）」によると、説明の相手方が取引士証を視認できたことを確認することが必要です。
重要事項説明書は、宅建業法という法律で、宅地建物取引士しか行ってはならない、とされています。
そのため、取引士ではないものが説明をしないためにも、証明である取引士証を確認する必要があるのです。
重要事項説明
取引士証の確認が終われば、重要事項説明の実施（説明・質疑）へと移ります。
直接目の前に相手がいるわけではないため、様々な工夫が必要です。ここでは一例をご紹介します。
工夫の一例！
・対面での重説よりも理解状況の確認を丁寧に行う
・相手方に伝わりやすいようにするために、対面での重説よりもゆっくり説明する
・音声が聞き取りやすいよう、静かな環境でＩＴ重説を実施する
・補足資料にマークや番号を入れる
など
IT重説実施中に環境に不具合等が生じた場合には適宜中断し、適切な対応を行うこと、とされています。
STEP4 IT重説実施後の対応
IT重説が終わって、相手方の納得や理解に問題がなければ、重要事項説明書に記名押印し返送をしてもらう流れとなります。
以上がIT重説の流れとなります。
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